谁炒高房价了？

马来西亚房价近年来高踞不下，很多社会年轻人已买不起房屋了。

为什么房价会涨得那么高呢？很多人将责任归咎于房屋炒家，认为他们是幕后黑手。对此，我并不给予否认。 这些房屋炒家确实该为房价负上一定的责任。

但我认为，有人该为房价高涨负上更大的责任。 他们就是----房屋发展商。

房屋发展商才是房价高涨的最大得益者。

炒家是“买“了才“卖”，房价高时他们会“难买难卖”，且房价高会侵蚀盈利。房屋发展商不同，他们是建了才卖。建屋成本和卖价的差距，就是赚幅。

这些年来，建筑材料虽然涨价不少，但材料涨一寸，房屋售价就涨一尺，盈利实则更为可观。加上房价高涨时，还是会有一批炒家和一批“怕死以后没屋住”的平民，“谷”着来买，因此房屋发展商们都不太担心销售问题。

房屋发展商和炒家有一些区别。在房价上，炒家是较为“被动”的那方，房屋发展商才是占据“主导权”的那个。

如何主导呢？　

现在房屋发展商都会将整个建筑计划分为几个部分，并在不同时期建。假设第一期建筑卖RM300k,　无论第一期的销售情况如何，到第二期时，他们会将价钱调高至RM330k＋。此举是为了制造一种，让人觉得“迟买就贵”的效应。

所以很多人会“谷”着来买。那些远离市区，明明很远又不是很便宜的房屋都很多人买，就是这原因。

而且，要是你有注意，去发展商那边买屋，通常都会遇到“只剩几间”，“很多人要Booking了”的现象。几个月后你再去，他们还是“剩几间”，“很多人要Booking”，并辩称“老板last minutes放几间出来”或“银行Reject Loan”等理由。当中的真相只有他们才懂。

此举，当然是要制造“不买就走宝”的现象咯。

还有就是发展商之间的品牌竞争。有些人就是秉持着“贵”就是好的理念，买屋要买贵的，以后放手才好价。

导致发展商爱建“贵”屋。　

如某品牌Sxxwxx建个小公寓卖1M,　想超越Sxxwxx的MxxSxxx看到了，当然也不执输，也建公寓卖1M。附近区域的牛鬼蛇神发展商看到他俩卖那么贵，也把价钱提高到700k-850k，并对消费者说同区域的S牌和M牌的都卖那么贵了，他们已经很便宜了云云。。。。。

面对高房价，消费者应该买还是不应该买？不买你以后住哪里呢？相信，还是会有很多人都把资金继续投入房地产中，“谷”着来买。发展商们笑得不亦乐乎，个个过肥年驾大车，还开记者会，辨说只有继续建多多屋才有机会降低房价。他们是控制房价的那群人，房价高他们是最大的得益者，房价又怎会降呢？

于是很多地方都“发展”“发展”，一团又一团的房屋建好就卖。至于房屋建好后有没有人住，那就是消费人的问题咯！

2015会是富人年

2015会是富人年

很多人为明年经济前景感到悲观，纷纷勒紧裤带过日子。

但，据我观察所见，所谓的悲观，并非出现在每个人身上。那些害怕的，通常是那些中产阶级和中产阶级以下的人。

那些富有的人则不受影响。

怎么说呢？

• 很多人担心物品价格会上扬
  担心这类课题的都是中产阶级等以下的。中产阶级收入每人约RM3000，物品起价，会直接侵 蚀薪金。但富人则没什么影响，因他们的生活方式本来就是“贵一点”的。而且奢侈品如名牌包，龙虾等都没中GST，价格不会涨。。。。即使涨，那也没什么。
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• GST影响
  平民百姓对GST忧心仲仲，担心引起骨牌效应。 但富人则不担心，GST效应只起6%，没什么大不了。况且，省下的1%所得税，分分钟就够整个家庭的基本开销。对富人来说，GST还能帮他们省钱。
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• 生意开销提高
  富人很多都是做大生意的，明年东西起价，做生意的成本也会涨。但对他们来说没什么，因为他们的GST通常能转嫁下游购买者。但中小企业就没那么好运咯，生意不足500K，不能转嫁GST，GST只能自己吃，真是哑巴吃黄莲。
  
  
• 商业租金涨
  对大部分中小企业来说，GST最大影响应该就是租金涨。本来做生意都捱租金捱得要跨了，现在还多了个冤枉的6%增幅，真是吃不消。富人则不同，他们大部分都有自己的产业，用的产业都是自己买的，多余的就租给那些中小生意。租金涨？不怕，因为影响不大。
  
  
• 收入减少
  打工一族应该不会有这些问题，但那些做生意的，就应该会明白明年做生意的，会因为人们勒紧裤头减少购买，而导致赚幅会减少，这当中还包括那些做大生意的富人。但，中小企业收入减少（如每月RM10K降至RM5K），会导致辛苦经营，或直接个人破产。但富人没那么担心，大生意收入减少（如RM300K降至RM150K），最多只是不买FERARI跑车，转去买BenZ跑车而已。日子还是相当快乐的。

因此，我相信，明年，穷人和中产阶级会很痛苦。富人。。。。没问题，而且可能更好。所以明年是富人年！！


 

购屋/买屋的费用

购屋/买屋的费用

来源：中国报

做直销/传销好吗？

做直销/传销好吗？

这，其实很个人的。别人做得好，不代表你能做好。反过来，别人做不好，不代表你不能做好。

无论如何，本部落客有些观点，朋友倒是可以参考：

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1)　直销成本低

从前做直销就成本低，现在的可不便宜。

现在做直销做“自购”（自购和自用不同），多于做销售。有些直销是一进会就要投资RM3K-20K, 有些则要每个月维持RM600－RM5000的销售量／自购量。

在马来西亚，大部分的直销公司都没明文规定你需卖多少（法律规定），但个别小组都会自设一个目标。

有些直销小组进会门槛低，又不预设目标，那又如何？那我只能说，这小组赚钱应该比较慢。

2) 　新直销公司，市场大

只要是直销，市场就不会大到那里。况且，新公司久了就会变旧。。。到时，就是未知数。

3)　新式产品，市场大

只要是直销产品，市场就不会大到那里。同样，新产品久了就会变旧。。。。。到时，就是未知数。

4)　直销每个人都有机会成功

直销每个人有机会成功，但也每个人有机会失败。不过，不只是直销，社会上的各行个业都是如此。

有些直销会突出的去宣传，宣传一些条件不好的人，通过直销而赚得满满的，谓之成功。他们的故事有很多赚人耳目，感人热泪，可以写成一本动人心铉的励志书。

但我认为，社会上的各行各业，也同样拥有这样的人。而且极有可能，他们就在你的身边，或可能是你的朋友，你的亲人，你的父母。他们只是缺乏一个宣传自己的平台而已。

5)  直销制度是公平的

世界上没有东西是完全公平的，包括直销，也包括社会上的各行各业。

有些人，刚进直销时，后面就有一大群有资金的购买者。有些人，刚进直销时，父母本身就是直销内的高阶直销商，往往可以过一些分数和顾客给孩子。 有些人有口才，有些人有这个，。。。等等。

就好像传统生意上，富人的孩子要收购某间公司，往往来得较容易。

有些直销公司甚至还有所谓的“传销商001”，“传销商002”等，这些特选传销商，公司会特别提供他们一些“特惠条件”。当然，很多直销公司都会给这些特惠条件，只是提供的名目不同而已。

做直销要有人脉，要有资金，要有代步工具，要忍受不公平政策等。这点，和传统生意类似。

6) 直销容易学，易上手

很多行业都容易学，易上手。问题只是你愿不愿意用心学。

7) 直销可以赚大钱

社会上的各行各业都可赚大钱，可能赚得比直销还多。

很多巴刹小贩赚的钱比高阶传销商还多。差别是，传统生意无论赚不赚钱，都要说“不赚钱”； 直销生意无论赚不赚钱，都要说“赚钱”。

8) 直销成功后，会有自由时间

很多传统生意上的大老板都很自由，主要是公司的管理方式，让他们有较自由的时间。直销也一样，不是每个成功的传销商都有时间上的自由。

况且，现代直销，大部分成功的上线，还是要用很多时间，去开传销商会议，也要常常找下线喝茶鼓励。所谓达至“自由时间”的几率，和传统生意差不了多少。

9)  做直销，烦恼较少

正所谓，家家有本难念的经，行行有条难啃的骨，政府部门则有股难嗅的屁！！

传统生意要烦这个，要烦那个，直销也一样。

烦其他直销公司的竞争，烦产品的竞争，烦家人的唠叨等等。。。。

更甚的是，直销是做“人”的生意，有人的地方就会有“政治”。各种社会背景，观念的人挤在一个组织做事，各说各语。

有些传销组织，规模小的时候没问题，规模长大后，问题就接踵而来，使整个组织跨掉。

整个组织跨掉的问题，通常是“男女爱情问题”，“上线，旁线和下线的抢线问题”和“分钱分不公问题”。

每当以上的问题在一个组织内发生，这组织必定元气大伤，接而垮掉。

10) 做直销有保障

如果你看了以上的几点，认为直销比较有保障，那我没话说。对我来说，直销的保障和传统生意差不多。
 
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直销的得着和传统生意类似，烦恼和辛苦也类似。当然，有些人做得比较好，有些人做得比较不好。

做直销，别心存侥幸。别认为直销容易，也别认为它难。直销里有不择手段的坏人，也有爱心满溢的好人。别歧视直销，也别伟大直销。它只是一门生意。一门必须通过如此包装，才能接着走下去的生意。

写这篇文章，并不是要贬低直销。只不过是要告诉读到这篇文章的朋友，直销只是一门生意。

租戶欠租失聯‧怎麼辦？

租戶欠租失聯‧怎麼辦？

許女士說，她媽媽有一個房客，欠了整半年的屋租，撥打手機不接、發短訊給他也不理，上他租的房屋（就是媽媽的屋子），找他不在，留下字條也沒有回應。 

在沒有辦法的情況下，我們只好報警，租戶知道後終於現身，過後我們與租戶在一名警察見證下，簽了一份協議，可是過了不久，租戶又失去聯繫。

如今，屋子又不能出租給其他人，屋子裡邊還有家具，以及一輛轎車，這部車子的分期貸款仍未還清，車險和路稅已經過期。

那名警察也無法找到該名租戶，警察說，根據協議，屋子裡的家具和其他所有東西都屬於我們，可是，車子就不大可能了。

請問：“我們要如何做，才能將損失減到最低？＂

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答：

實力產業經紀公司總裁陳建業指出，雖然說根據協議，屋子裡的家具和其他所有東西都屬於屋主的，不過，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進屋點貨，請人顧好該批貨源，等待擺上拍賣桌。

在公開市場拍賣，可以取得最公平的結果，不會出現賣給自己人、拉低價格的爭議。拍賣所得可以用來抵消租戶所拖欠的租金、所需的費用，即使是不夠，有些人還是在所不惜，避免房屋被長時間鎖住，自用或出租都成問題。

如果不按正規程序行事，擔心租戶回過頭來說我們擅自打開房屋大門，取走他貴重的東西，或者他也可以說租期仍未期滿，他並沒有不想要繼續租有關房屋的問題，諸如此類舉出對自己有利的理由。

關於租戶留下的車子，嚴格來說，可以列入被拍賣資產的行列，可是，牽涉到割名、重新註冊，必須尋求租戶同意的問題，手續可能比較複雜，而且，該部車子的分期付款尚未還清，仍屬於金融公司的資產。

業主能夠將房屋租給好的租戶，屬於比較幸運的事，市場上遇到失信租戶的業主，其實相當多，拖欠租金、水、電費者比比皆是，最怕面對的是不交租金、也不搬走的租戶，也有少部份租戶在搬走之前，破壞業主的房屋。

如果本身有能力握住資產，建議不要隨意出租產業，最後可能落得賠了夫人又折兵的處境，其實更劃不來。

（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

转载自星洲日報 

http://property.sinchew.com.my/node/1947

 

 

如何成為合格產業經紀？

(转载星洲日報）

王先生來信指出，他與朋友對產業經紀這一行有興趣，請問要如何成為合格的產業經紀？

他說：“我們希望能成為合格的產業經紀，可是，不知從何處獲取相關資訊，希望《產業問診室》能提供這方面的訊息，以便做好一些準備工作。＂

他在信中也提出以下其他問題：

1.如何參加產業經紀考試？

2.可以到何處索取課程大綱？

3.課程為期多久？

4.產業經紀的薪資或收入？

5.產業經紀的前景如何？

=================

 

答：

假如要成為一名出色的產業經紀，必須報名就讀正規的課程及考試，考試及格後，在產業經紀公司實習兩年，通過財政部屬下估價師、產業經紀當局的面試，過關了才領取執照。

產業經紀的考試分為兩個部份，第一部份修讀的科目包括會計原理、建築學、經濟原理、法律入門、市場學及產業稅務。

第二部份修讀的是建築學2、產業經紀法律、產業相關法令、產業經紀學、估價原理以及土地經濟。

報考第一部份考試的考生必須擁有大馬教育文憑，至少考獲3科優等，其中一科必須是數學、科學、會計或商科。

至於要報考第二部份考試的考生，必須證明他們在第一部份所有科目的考試及格；另外，考生若要報考第二部份的考試，必須在考獲第一部份考試的5年內進行。

假如考生在第二部份的所有科目都及格，他有資格參加專業能力的測驗。

在考獲上述兩項考試後，準備以產業經紀謀生的考生，可以到產業經紀公司實習兩年，除了寫報告、 尚需通過財政部屬下估價師、產業經紀當局（Board of Valuers，Appraiser & Estate Agents）的面試，過關了才獲得執照。一旦領取了執照，才算是一名合格的產業經紀。

在本地一些大學及學院，有提供產業經紀的課程，若要知道哪一些學院有提供這方面的課程，可以撥電大馬產業經紀協會（MIEA）詢問，電話：03-77277477。

關於產業經紀的薪資與收入如何，這是見仁見智的問題，在經濟、產業市場好景期，加上本身努力工作，收入可能達到5位數；說到前景，這與產業市場展望、產業經紀業是否健全發展有緊密關係。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

何谓CPUV和CPC？那个较好？

CPUV- Cost per Unique Visit，即此广告是通过浏览该广告的数量来算钱。因此，即使网民没点击此广告，广告也将计算费用。

 

CPC- Cost per Click，即此广告是通过点击计算收费。点击才计算，没点击不算。

CPUV 和CPC那一个比较值得呢？我认为是CPUV，因为浏览的人会多于点击的人。要让人点击CPC广告，还要看广告的吸引度，和浏览该网页的网友类型。CPUV则无此顾虑。　

但可惜的是，要是你的网站广告商是较低要求的Nuffnang和Adverlets，CPUV广告较少。

因此，通常人们在部落格里是用Nuffnang和Adverlets作开始，到有一定的浏览数额才申请成Google Ads或Innity。

以上是我个人所知，你可参考参考。也可讨论。　

 

豆腐花

2012年9月1日

写部落客赚钱

部落格也可赚钱？

是的，在马来西亚，有几间网上广告公司有提供这些服务。较出名的有Google Ads， Nuffnang，Adverlets和Innity。

要如何赚呢？

1. 首先，先要有本身的域名(Domain Name). 你可在雅虎(Yahoo), Jbtalks, 等付费注册。要是对部落客格式没那么多要求，你可申请免费的部落客域名。Blogger.com, Wordpress.com是最多人使用的免费部落客服务。 这两个免费部落客服务网会提供现成的模板，使用者可以在这些模板中选择你要的格式和功能。一般来说，这些模板已很足够了。本部落格用的是Blogger提供的域名服务，并相当满意。
2. 新的部落格或许没那么高的浏览量，申请Google Ads 和Innity比较难获批准。因此你可先申请Nuffnang或Adverlets。 申请成功后，有关网站会给你一些电脑程式，就是平常人说的Code。把这些Code用Copy抄下，再Paste到相关的地方就行了。 详细的部份我以后会解说。
3. 接下来就是写好文章吸引网民。文章最好是原创的。题材不限，唯要遵从地方法律，和不允许色情题材(广告公司条例)。
4.  广告服务商会跟据CPUV（Cost-per-Unique-Visit）和CPC(Cost-per-Click)来算钱。钱累积到一定数额就可提出，广告公司会跟据你的申请名把支票寄至你地址。当然，这当中有一定小收费。要是有钱赚也顾不了那么多，Win Win Concept嘛。       

以上的您可拿来参考，要是有问题或建议，也可讨论。

豆腐花

2012年9月1日